物業空置稅有效嗎?


2013年2月1日
曾國平 經濟3.0

撰寫此專欄已有五個月,談的多半是香港的話題,數十篇的拙作過後,得到兩個結論。

結論一:在香港寫經濟分析文章,不愁沒題材,單單一個房屋市場,從9月起計的新政策,已有BSD和加碼的SSD,近來又有空置稅之議,加上一眾官員和顧問的各項大小建議,可謂熱鬧非常。梁政府的優點在新主意多,但缺點也在新主意往往無效,甚至有害。

結論二:既然政府新政策愈來愈多,不懂一點經濟分析,香港市民將看不清這個有為的政府在做些什麼,只茫茫然知道政府「做緊嘢」,卻不明白政府到底「做乜嘢」。

政府要員提出的新樓空置稅,有不少反對聲音,會否實施仍是未知之數。本文以簡單的經濟學推理,跟讀者討論一下政策的各種效果。

首先,單位如何才算空置?地產商把未賣出的單位轉讓給另一家公司,公司手握的空置單位是否仍要交稅?地產商把單位暫時賣給僱員,有需要時才叫僱員轉讓給客人,是否也算空置?假設這類技術問題可以解決,政府能禁絕所有灰色地帶,空置稅將帶來什麼影響?

如何才算空置

空置稅的原意,是迫地產商清理掉手上的存貨。政府要抽稅,地產商在威脅下自然把部分的存貨賣出;供應增加,樓價於是下跌,抑制樓市也就大功告成。

不過,這個簡單的分析只考慮到政策即時的效果,忽略了政策的長遠影響。

地產商把手上的存貨忍痛賣出後,制訂未來的發展計劃,當然會把空置稅考慮在內,可避則避。一個住宅單位從起地基到完成,是一個漫長的過程。現在把現實簡化一下,把這個建屋過程量化成0至1之間的一個「過程值」。過程值0代表只得一塊空地,過程值1代表單位已經完成可以入伙,而0和1之間,代表的是單位從無到有的不同狀態;例如,小孩子未做功課,過程值是0;做了一半去了看電視,過程值是0.5;威迫利誘下終於把功課做完了,過程值就是1。

假設政策只向可入伙的(即過程值等如1)單位抽稅。為避開空置稅,地產商以後建屋,只會把房屋建到「剛剛未完成」,例如少安裝數個燈掣,少安裝一道門,單位也就未完成,過程值是0.99,不算空置。除了入伙之日可能有人上門舉行「裝燈掣儀式」,政策對買賣雙方都沒有長遠影響。

當然,政府不會容許地產商如此公然「避稅」,於是決定向所有過程值為0.5的空置單位抽稅。例如,政策要求必須沒有電線、門、燈掣才可免稅,否則要算作空置單位。地產商面對收緊了的政策,惟有把部分的單位停留在過程值為0.5的狀態,以盡量避開空置稅。

若有買家想買樓,地產商會提供兩個選擇:一是加快速度把單位完成以供入伙,但可能要多付一筆費用;一是以正常的速度把單位完成,但可能賣便宜一點。不介意等待的買家會選後者,等不了的買家卻會選前者,但地產商在建屋之前,要考慮到未來兩類消費者的需要。

急趕造成浪費

所謂急趕造成浪費(haste makes waste),由於要照顧心急買家的需要,有些單位也就需要趕工,地產商興建所有單位的平均成本於是上升。成本上升,買賣雙方在一般情況下都要承擔後果。於是,地產商的利潤少一點,買家要付的樓價高一點。買家多付的錢加上地產商少賺的利潤,部分會跑到加班的建築工人的口袋裏去。

換個簡單的講法,地產商將用盡賣地章程容許的建屋時間,拖長建築過程。

空置稅的長遠後果,要麼一點影響也沒有,要麼令樓價上升(雖然地產商亦有損失),不知道政府想選哪一個。

曾國平
作者為維珍尼亞理工大學經濟系助理教授


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