人均居住實用面積知多少?


2013年3月15日
曾國平 經濟3.0

數周前跟同欄兩位作者合作,在《信報》評論版發表了兩篇長文討論香港的樓市政策。經濟學家不喜歡口講無憑,我們為寫文章在網上花了不少時間找數據,以了解自回歸以來本港樓市的變化。

香港數據查找難

給美國手到拿來的數據寵壞了,只覺得香港樓市統計數字非常難找,往往要從好幾個不同的政府機構把數據東併西湊起來。搜集數據期間,想到一個簡單的問題:把每年香港的住宅樓宇實用面積(私人加上公共房屋)加起來,除以香港的人口,平均每人佔了多少地方?

計算人均居住實用面積,一方面是為了滿足我們的好奇心,一方面也想計算出香港樓市的一個指標,簡單直接的表達出香港的居住情況。

我先從差餉及物業估價署找來私人住宅每年的總存量。署方把物業分成五種,分別為實用面積40方米(431方呎)以下、40至69.9方米(432至752方呎)、70至99.9方米(753至1076方呎)、100至159.9方米(1077至1721方呎)、160方米(1721方呎)以上;五種樓宇也就包括由「蚊型樓」到豪宅的所有私人樓宇了。

要計算出每年的總呎數,要作些大膽的假設。例如,2011年有35萬多個40方米以下的單位,總呎數是多少?35萬個單位中有接近40方米的,也有遠低於40方米的。我作個粗略假設,把這類單位都算作30方米。至於160方米以上的樓宇就更麻煩,因為一些特級豪宅的面積可以遠超160方米。保守估計,這類樓宇的平均面積是200方米,但實際的數字可以要高一點。

至於其他三組的樓宇,則只從中間着墨,如第二組只取平均的55方米。這些假設或有可商榷之處,讀者也可自行用其他假設計算,但我相信這是雖不中亦不遠的折衷方法。

把每年的總私人樓宇面積除以香港年中的人口,得出的結果是什麼?由1985至2011年,人均的私人住宅實用面積上升了1.5倍【圖1】;主要的升幅來自80及90年代,而自2000年起升幅明顯放緩。

若加上公屋及居屋又如何?我在房委會的大小刊物中找了又找,從不完整的總存量和落成數字中推算出居屋和公屋每年的總存量;由於數據不完整,算出的總存量未必可靠;又由於未能找到更早的數據,我只能推算至1991年。

讀者如有更可靠的計算方法,不妨告訴我。也衷心希望房委會有天會把完整的公共房屋統計數字放到網上,方便市民查閱!

有了公共及資助房屋總存量,算出總面積仍要多作一個假設。全香港公屋和居屋的平均實用面積是多少?我保守估計是300方呎,藉此計出私人加上公共及資助房屋近年的人均實用面積【圖2】。

筆者的推算相當保守,既忽略了一些超級豪宅,亦可能低估了公共及資助房屋的總面積,正確的人均數字也許比我計算出來的要高。無論如何,數字的走勢不會有大錯。私人加公共及資助的人均實用面積,由1991年至今增加了三成多(同期的私人住宅只有不足二成的增幅)。

人均140方呎?

讀者要留意的是,2011年私人加上公共及資助的住宅,平均每人佔用了140方呎!兩個人住在實用面積接近300方呎的住宅,相信是不少香港人的夢想吧?「安得廣廈千萬間」的理想,豈不是在今天的香港實現了?

答案當然是「不」。若然人人有140方呎,《地產霸權》就不會一紙風行了。我計算出的數字只反映了住宅樓宇的供應情況,未考慮的是這些年來樓宇需求的變化。此外,根據近年的人口普查,居住私人樓宇的人口約一半;把私人和公共及資助分開計算,住私宅的人均面積要比住公共或資助房屋的高得多。

作者為維珍尼亞理工大學經濟系助理教授



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