小商戶慘被迫遷 政府是幕後黑手


2013年3月14日
梁天卓 經濟3.0

昨天筆者撰文,談到近年香港的商舖租金升幅十分瘋狂,其中銅鑼灣一線街地舖租金在過去四年上升了超過6倍!很多如利苑粥麵等有特色的老字號食店也因此面臨結業的命運。

有見於此,坊間有很多評論皆認為不斷向小商戶瘋狂加租的無良業主,是「舊香港」漸漸消失的幕後黑手。不過,正如筆者在昨天指出,在自由市場下,業主以價高者得的方式決定商舖租客誰屬,不單是無可厚非,而且合乎經濟效益。

租金升只因供不應求

一隻手掌拍不響,業主瘋狂加租還需要有人承租才能促成交易。我們需要問的是:為何租金升幅如此高和如此快?從最簡單的經濟學來看,其實不外乎需求增加和供應短缺兩大因素;需求增加不難理解,自由行令內地訪港旅客激增相信大家都不會陌生,根據旅遊發展局的數字,2012年有4861萬旅客人次訪港,其中內地旅客便佔整體72%,達3491萬人次。

旅客數目上升無疑令商舖需求增加,為租金帶來上升的壓力,但對經濟學稍有認識的讀者都會知道,如果供應能因應商舖需求上升而相應地增加,租金即使不會下降,升幅亦不會如今天那麼大。問題是:香港的商舖供應有多少呢?

商業用地四年沒增加

為解答這個問題,筆者在政府網頁找來了一些數據。首先,根據規劃署的資料顯示,香港的土地面積有1108平方公里,其中大部分(接近三分之二)是林地/灌叢/草地/濕地;其次,漸漸式微的工業和農業用途土地分別佔全港土地的2.3%(26平方公里)和6.1%(68平方公里),而梁特首現正傾盡全力增加的住宅用地,佔全港土地近7%(76平方公里)。商業用地呢?只有4平方公里,佔全港土地只有0.4%,連1%也沒有【表】!

那麼,政府有沒有因為商舖需求上升而增加商業用地?在規劃署網頁上,商業用地在最近數年都維持在4平方公里,沒有任何增長。

為了找出政府長期以來推出商業用地的政策,筆者在地政總署找來政府由1985至2013年間,透過拍賣向市場提供的與商業用途有關的土地的面積【圖】──讀者需要留意的是,部分拍賣的土地是有多於一項用途的,例如有些地皮在拍賣時列明的用途是商業/住宅,其中並沒有說明商業和住宅用途的百分比,所以圖中的數據可視為政府透過拍賣向市場提供、與商業用途有關的土地面積的上限。即使如此,我們還是可以透過這些數據來檢視政府不同時期的商業用地政策。

在這些拍賣數據中,我們可以看到政府由上世紀80年代中期到回歸前,每年平均都拍賣數萬方米的商業用地,其中有兩年拍賣了的商業用地面積甚至接近10萬方米。這政策在回歸後卻漸漸改變,由回歸後到沙士前,不知是否為了配合「八萬五」而調配更多土地予住宅用途,商業用地的拍賣量下降至平均每年只有大約1萬方米;在沙士後,亦即是自由行政策實施後,理應加大商業用地的供應,以配合商舖需求的上升,但政府卻反其道而行,大幅減少商業用地的拍賣,有數年甚至沒有拍賣任何的商業用地,直至近兩年情況才有所改善。

解決辦法唯增加供應

一方面在自由行帶動下,商舖需求大幅上升,一方面政府卻不知何故限制了商業用地的供應,租金瘋狂上升,其實是必然的結果。

由此可見,商舖租金上升並非源於地產霸權。商業用地的供應持續減少,商舖需求卻在開放自由行後大幅上升,租金上升只是市場有效配置資源的反映。要遏抑商舖租金的升勢,唯一的辦法是政府大幅增加商業用地的供應。

作者為香港中文大學經濟系助理教授



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