長遠房屋需求的尷尬舊事

2013年6月29日

昨天從長遠房屋策略督導委員會的預測數字,重提1989年孟昆(N. Gregory Mankiw)和韋爾(David N. Weil)的一篇學術舊文,文章從年齡和房屋需求的關係,為美國推算出未來對房屋的需求,繼而預測樓價變化。

文章根據的是年齡和房屋需求之間的關係。話說美國戰後嬰兒潮(Baby Boom),生養眾多;到了七十年代,嬰兒們長大成人,要成家立室,房屋需求於是上升;不過,七十年代出生率亦大幅回落,是為嬰兒挫(Baby Bust),由於這班70後平均要到八十年代以後才成家立室,兩位作者由此推算,八十年代以後房屋需求將明顯減慢。

本欄的讀者都知道,需求上升只是答案的一半,要知道樓價的升幅,不能不考慮房屋的供應。若果房屋的供應「快靚正」,見到嬰兒潮的準業主興致勃勃,發展商立刻增加建屋量;那麼,需求大幅上升將導致交易量大升,樓價的反應不會很大;相反,若果供應緩慢,面對需求上升,供應量只能增加一點點,需求大幅上升的結果,則是樓價大幅飆升,交易量的反應不大。套個專門的用語,需求上升的影響要看供應的價格彈性(price elasticity)。

兩位作者的破解方法,是先從數據中看需求和房屋存量的變化,再看需求和樓價的變化。由於需求和房屋存量幾乎沒有關係,而需求和樓價則齊上齊落,兩位作者由此推斷,供應的價格彈性非常低,需求變化主要帶來價格的變化,而非量的變化。

既然兩位作者推算出未來20年(則1987年至2007年)的房屋需求會升得慢,樓價豈不是將要回落?從數據中「舉一反三」,由歷史推演到未來,孟昆和韋爾算出驚人的答案:扣除通脹後,往後20年的樓價每年平均要下跌3%!

文章刊出後引來極大迴響:行內有支持的也有反對的,回應文章寫完一篇又一篇,美國政府當年制訂房屋政策,相信亦參考過文章的結論。

事實是檢驗預測的唯一標準。兩位作者的預測到底有多準確?

計量模型缺點大

從1987年至2007年,扣除通脹後美國平均樓價上升了兩倍左右,平均每年上升超過3%,跟孟昆和韋爾的預測尷尬地背道而馳!

預測錯得離譜的原因很多;其中包括美國九十年代生產力上升、供應彈性的計算不可靠、年齡和房屋需求的關係有變,以及房屋政策改變等,不必在此詳細解釋。

從這件陳年舊事可帶出計量經濟學的一個難題:計量模型可以把手頭上的數據解釋得天衣無縫,但模型預測的未來卻可跟事實差距十萬八千里。情況就如財經評論員可以把昨天的市況解釋得頭頭是道,但要預測今天的發展,表現不會比普通人好多少。

這個不幸的現象,經濟學家以數據內(in-sample)和數據外(out-sample)的不同表現稱呼。

不過,孟昆和韋爾非等閒之輩,在文章中早已加進了警告字眼,說明預測的準確性有限。兩位作者又補充,若果樓價只跌其預測的一半,已足夠成為美國經濟的焦點。美國樓價於往後的20年大升,似乎完全在兩位作者的意料之外!

不能盡信預測結果

舊事重提,所為何事?長策會提出的預測數字,利用的計量模型可能比孟昆和韋爾的要先進得多,而僱用的專家亦必為行內的高手,但無論如何,長遠房屋需求不容易預測,制訂政策更不能盡信。預測可能高估或低估一大截。

長策會已公布的預測詳細內容,傳媒和專家們更應認真檢查其所作的大小假設,看看是否合情合理。

根據股票預測買股票隨時輸錢,而根據長遠需求預測制訂政策,則隨時「搞出個大頭佛」!

維珍尼亞理工大學經濟系助理教授


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