混合式發展居屋 治標不治本

2013年8月1日

長策會的眾委員在上星期開會討論未來十年房屋政策,運輸及房屋局局長張炳良在會後向傳媒表示目前香港樓市的供求失衡,需增加房屋供應,而未來的房屋供應亦會由公營主導,甚至指明公私營房屋供應應為六、四比。昨日我撰文指出,公營主導樓市供應在香港並不是什麼新鮮事。事實上,在董特首的「八萬五」時代,公私營單位的落成量更曾試過高達七、三之比!歷史的經驗告訴我們,政府在政治壓力下主導供應的後果往往與穩定樓價的目標背道而馳。

委員會在會上提出的蕭規曹從的政策又何只公私營房屋供應六、四比?有見於政府將在未來十年裏會興建大量居屋,有委員在會上建議政府應再次考慮邀請私營機構參建居屋,亦即當年的混合發展計劃(此計劃後來因政府停售居屋而被終止),參與計劃的私人發展商在建造居屋時須預留一定數量(據聞是30%)的單位予政府以低價出售作居屋。

為何委員有此提議?私人參建居屋其實由來已久。根據房委會的數據顯示,在1978年至2002年間建成的居屋單位中,有接近三分之一是由私人發展商參建的。從政府財政的角度來看,私人發展商參建居屋不無好處,起碼政府在建屋上不用支付任何金錢(雖然發展商在投地時的標價會比正常低)。

但私人參建居屋的壞處亦十分明顯。在以往的私人參建居屋計劃下,政府會在招標文件列明住宅的單位數量與各單位面積,而在單位落成後房委會更會以一個事前指定的保證價回購全部單位。

收入在建屋前已有政府的承諾保證,而建屋的成本則由發展商一力承擔,結果如何當然不問自知。發展商為求向股東交待,各出奇謀降低成本以圖「賺到盡」實是無可厚非,但受苦的卻是以為中了獎的眾業主。

將軍澳安寧花園的業主難忍屋苑內眾多的結構性問題,在入伙後兩個月內作出2800多次投訴,只是眾多有問題的私人參建居屋屋苑的其中之一而已。

為了提升私人參建居屋的質素,長委會的委員於是建議以混合發展模式建造居屋。在此模式下,建屋的支出仍由發展商支付,而屋苑建成後房委會可隨機抽取約三成的單位以低於市價的價錢售予符合居屋申請資格的人士,發展商則可在自由市場出售其餘的七成單位。

無疑,混合發展的居屋質素應較以往私人參建的居屋要高。以往發展商在起樓前已有政府保證每個單位的售價,在建屋時並無任何誘因確保樓宇質素達標。但在混合發展模式下,屋苑裏每個單位都有七成的機會在自由市場與其他發展商的屋苑競爭,發展商自然有更大誘因提升屋苑質素。

另類財富轉移

不過,由於每個單位的售價都有三成的機會不受發展商所控制,相比完全由私人發展商興建和出售的屋苑,混合發展的居屋質素相信仍然會有所不及。換言之,在混合發展屋苑裏約七成在自由市場出售的單位,其質素應會比其他私人單位為低。

以拖低私人住宅質素來提升居屋的質素,這其實是另一種的財富轉移,我實在不知道這是好是壞。

再者,無論政府以什麼方法興建居屋,在寸金尺土的香港裏,這只是把原本私人發展的單位轉換成由政府出售,對總體住宅單位的供應並沒有任何影響。唯一的影響可能是民粹政府可能隨時又停售居屋,搖擺不定的政策因此增加了未來單位的不確定性。

作者為香港中文大學經濟系助理教授


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