樓市「均平」到「均貴」現象

2014年8月1日

樓市「均平」到「均貴」現象


本星期是《經濟3.0》的樓市周:星期一徐家健講供款比率,星期三梁天卓分析物業管理,今天我來解讀30年來樓市的一些現象。

我從差餉及物業估價署找來1985年第一季至2014年第一季私人住宅市場的平均售價、平均租金(取樣自區內的主要屋苑),以及1985年至2013年每年的總落成量。署方把物業分成五類,分別為實用面積40平方米以下(A類)、40至69.9平方米(B類)、70至99.9平方米(C類)、100至159.9平方米(D類)、160平方米以上(E類)。每平方米約等如10.76平方呎,A類就是400多呎以下的小型單位。

由於E類(即「豪宅」)交易稀疏,平均的數值最不可靠,且不考慮。數據本身亦有其他小瑕疵:如1999年以前九龍區的數字分為「九龍」和「新九龍」兩組,我只選前者;80年代的新界跟今天亦很不一樣(天水圍還未成為新市鎮),跟90年代以後的數字比較時要留意。

實呎售價 租金聚散

小型私人樓每平方呎實用面積的價錢從1985年的700元左右一直升,到了1999年的4000元左右下跌,再由2003年沙士低谷的2000多元,升至最近的10000元左右,30年來約升了約14倍【圖1】。同期的物價指數升了不夠3倍,所以樓宇是實質的貴了。同期的租金只升約4倍,但同樣比物價升得快。
有趣的是,大型(D類)跟小型(A類)單位的價格比例【圖2】,由90年代開始上升,到2005年左右下跌,直至最近回落至1.4(九龍)、1.7(香港)、0.9(新界)。從低到高,再從高到低,似乎要回到1985年的起點。

近年樓價升得快,但小型單位的速度比大型單位的速度高,拉近了兩者的距離。將小型單位跟中小型(B類)、中型(C類)比較,結果沒有那樣明顯,但有同樣的變化。

租金的情況大同小異【圖3】。從1985年大小型單位的每平方呎租金相若,一度上升至1.5倍(即大型單位較貴),最近回落至相若的水平,跟樓價一樣從低到高再從高到低走了一圈。將小型單位跟中小型、中型比較,走勢分別不大。

以上分析,用中小型(B類)取代小型單位,結果亦相差不遠。

三幅圖加在一起的結論是,大小樓價從1985年以後的同樣便宜「均平」,其後平貴的差距拉闊,到最近十年又再縮窄距離,形成今天大小樓宇的「均貴」現象:從前買大樓細樓一樣便宜,之後買細樓相對容易,到最近大樓細樓一樣昂貴。

細單位供應急降

買賣市場上的樓價是租金的折現,有投資的成份,分析起來複雜;租賃市場較簡單,主要受對不同類型房屋的供求影響。從【圖2】及【圖3】可見,樓價和租金的表現相若,我就只從對住屋的需求和供應着眼,不討論樓價反映的風險、利率、按揭政策等問題了。

中型和大型的單位落成量相對穩定【圖4】,30年來分別為平均每年3300間和1300間。相比下,小型和中小型單位數字的變化就戲劇性得多:小型單位從1985年的每年20000間一直下跌,到了近年只有約1000間的新供應,而中小型單位長期維持超過10000間的供應,最近才回落至5000間左右。30年來小型單位的總存量升得比其他較大型的單位慢,跟近年小型單位愈來愈貴有關係。

香港在八、九十年代的公共房屋、資助房屋的供應相對充裕,而由於小型單位以較低收入市民為對象,跟公共房屋是替代品(substitutes),當時小型單位的價格和租金因此升得較慢。到了近十多年,公共房屋供應停滯,小型單位幾乎成為上車的唯一選擇,收窄了其跟較大單位的平貴距離。

需求主要受收入上升影響。住屋是正常物品(normal good),需求隨着收入上升,彈性一般認為是0.5左右:收入每上升10%,對住屋面積的需求便增加5%。30年來,香港有可觀的實質經濟增長(人均增長了近3倍),對「私人空間」的定義也有所不同。30年內,以80年代至90年代初的增長最可觀,市民於是細屋搬大屋,對較大型的房屋需求升得較快,造成平貴不均的現象。到了近年,收入增長減慢,加上婚姻比率下降和離婚率上升,多了單身人士獨居,增加了對小型單位的需求,令其價格追上較大型的單位。

從經濟效率的角度看,不同大小的樓宇的每呎租金和價格應否如此接近?這是個難題,讀者不妨想一想,我有機會再嘗試解答。

作者為香港城市大學經濟及金融系客座助理教授/維珍尼亞理工大學經濟系助理教授


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