物業管理政府管的疑問

2015年1月27日

物業管理政府管的疑問


香港是一個十分奇怪的城市。一方面市民對政府及官員的信任屢創新低;但另一方面,當有行業或產品出問題時,大家卻又要求政府大手干預。
近年鬧得熱烘烘的住宅大廈大維修的圍標問題,是一個例子。根據政府的數字,全港目前約有40000幢私人大廈,當中有接近一半(17000幢)的樓齡達30年或以上,而其中4000幢的樓齡更達50年或以上。

住宅大廈年齡老化,加上近年政府推出的強制驗樓計劃,令住宅大廈大維修工程的需求大增。瘋狂的住宅樓宇維修費亦自然引來圍標的嫌疑。最出名的例子當然是沙田翠湖花園大維修的總工程費竟達約2.6億元的「天價」,即每戶在這次大維修要承擔21至33萬元,差不多是該屋苑現時樓價的5%。以9成按揭來算,這已是一半的首期,絕對足以讓眾業主勒緊褲頭。

政府規管成效必定更高?

根據報章雜誌的報道,不少有圍標嫌疑的個案,都涉及業主立案法團和物業管理公司的串謀。坊間於是有不少人認為,政府規管業主立案法團和物業管理,是杜絕圍標的不二法門。但「市場」管不來,是否代表政府規管成效必定更高﹖

先旨聲明,我不是市場原教旨主義者。有留意「經濟3.0」的讀者都知道,我們不會盲目反對政府干預。不過,在看過政府有關的諮詢文件後,我有一些疑問。

民政事務總署最近正進行《建築物管理條例》檢討的公眾諮詢,當中最多人討論的是提高業主大會表決進行工程的門檻。

現時大維修表決只須總業主人數一成人開會以及開會時一半人贊成便可,但政府建議把開會人數提高至兩成,以及希望把通過表決的門檻提高至七成半。把開會以及表決人數的門檻提高有用嗎?我們要先問,為何現在業主立案法團的開會人數這麼少?不開會的業主又是什麼人?如果現時不去開會的業主都不關心那「區區10萬8萬」的維修費,提升門檻可能於事無補,「流會」頻頻亦有可能令大維修的過程更為拖長。

小業主與管理公司周旋難度高

就物業管理公司的管理不善問題,現在諮詢文件建議,撤換物業管理公司由須業權份數五成通過降低至三成,這可能可以加強對管理公司的監督。不過,現時不少屋苑的發展商連商場等已經佔三成業權甚至超過一半,在這些屋苑的小業主,要與管理公司周旋難度十分高(當然這些屋苑的樓價也會反映這情況)。

除了降低撤換物業管理公司所需的業權份數之外,坊間亦有不少人提議政府應以發牌制度對物業管理公司進行全面監管。

事實上,民政事務總署在2010至2011年間曾就此進行過公眾諮詢。先不論發牌制會提高物業管理這行業的入場門檻,從而令大型物業管理公司的市場力量和互相串謀的機會更大(早前在友報看到香港房屋經理學會的理事指「即將實施的物業管理發牌制度,可為物管公司及從業員資格訂定一套專業基準,提高公眾對物管公司專業水平的認知,並且推廣正確管理物業的意識起很大的作用」可見一斑),政府發牌亦必須基於一些與公司的行內經濟關係不大的「客觀」準則。舉個例,在數年前政府的有關諮詢文件中提到,發牌規定的其中一個組成部分是「聘用相關專業人員的最少數目」,而這些「相關專業人員」與真實的行內經驗有多大關係?我想到著名博客「人在中環」的CK在講述他大學畢業初出茅廬見工時的經歷。

他當時見的是一份與他主修完全沒有關係的工,但老闆Patrick卻認為CK有所屈就,於是出現了以下對話:

聘請專人考試保障投標機會

我還是硬着頭皮回答:「當然唔會覺得屈就啦。我係好需要一份工作,亦對資訊科技呢行好有興趣(唉,呢句當然係假的。),我知道我冇相關經驗,所以你剛才所講嘅問題,我絕對唔會介意。」

Patrick見我這樣回答,似乎尚算滿意:「你唔介意就好啦。不過,有關點解我對你呢個candidate有興趣,我想同你坦白一啲。」
「哦?」我好奇。

「我哋班engine同事,其實個個都經驗豐富,出job做嘢絕對冇問題。」Patrick說:「不過佢哋有個共通點,就係冇人鍾意讀書考試。」
「我哋公司入面要keep住足夠數量嘅專業證書,先可以夠資格去bid啲政府同大機構嘅project做。我哋公司依家hold住cert嘅數量其實只係掹掹緊夠,所以我需要有人幫公司去考多啲證書返嚟,保障我哋能夠繼續參與投標呢亭大project。我見你話晒係大學生,應該係讀得書吓,所以我希望請你返嚟,可以主力去幫公司考試。至於真正出job做嘢嘅工作,其他同事會負責的。」

後來當CK離開呢家公司的時候,一身都係證書的他是一個實際經驗幾乎完全欠奉、簡單如裝隻windows落部機度都會搞到雞手鴨腳的「廢engine」。

作者為香港中文大學經濟系助理教授
亞太研究所經濟研究中心成員
www.facebook.com/economics3.0


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