樓價與財富不均的關係

2015年2月10日


樓價與財富不均的關係


瑞信最近的一份研究報告指出,香港最富有的1%人口所擁有的資產財富相對其餘99%在近年大幅增長。這1比99的財富比例由2000年的35%急升至2014年的53%,增幅比其他發達國家都要高。

一石擊起千重浪。這份報告引起了不少政經名人如科大教授雷鼎鳴及網媒謎米新聞的編輯部評論。謎米先就報告做了一個相關的特輯,其中之一是批評雷教授在數月前發表有關香港住戶的實質收入(在扣除了沒有經濟活動的住戶及計算及住戶所要負擔的稅及所得到的福利後)的不平均(以堅尼系數量度)自2000年來其實變化不大。

樓價急升 拉闊差距

其後雷教授在《信報》撰文回應指出,瑞信的財富數據並不可靠,而「若把注意力放在賬面財富上,反而不及盯着收入分布這麼有用」。經濟學者一直都相信有競爭自然便會有進步,這樣有關財富不均的高水平筆戰在今日的香港實在彌足珍貴。

徐家健昨日在友報撰文指出,雷教授質疑瑞信數據嚴重低估香港財富總量不無道理;不過,財富總量與財富不均卻是兩碼子事,當中的一個關鍵是近年的樓價急升。相對股市,香港的樓市在近年升幅甚巨:根據差餉物業估價署的數據,在2000年至2014年期間,香港的各類型私人住宅單位的售價指數上升了接近3倍,而在同一時期恒生指數只由約15000點上升至24000點(升幅約60%)。

樓市升幅比其他投資(如股市)高出一大截不一定會令財富更不均,但有幾點我們需要留意:首先,雷教授的計算,港人財富的總值起碼有15.8萬億元,當中有超過4萬億是住宅樓宇,亦即是說香港人的財富有約四分之一是住宅。可以想像當住宅樓宇的價值相對其他資產的價值增長高一大截,有樓與無樓階層的財富差距會大幅擴大。當然,如果香港的置業率達100%或一個很高的水平,樓價大升不會對財富分布有大影響。不過,97金融風暴、八萬五、負資產、以及後來引發的2003年50萬人上街大遊行,正正顯示香港有樓階層與無殼蝸牛的矛盾。

根據香港統計處的數據,有樓階層一直佔全港住戶的50%左右,比例相比其他國家的約70%為低。有樓階層與無殼蝸牛比例一半半除了令政府的樓市政策左右為難之外,亦很可能令有樓階層的財富大幅拋開無殼蝸牛。

有殼無殼 入場費影響大

當然,誰是有樓階層,誰是無殼蝸牛亦對財富不均是否惡化或惡化多少有大影響。如果買樓是一個隨機的決定,飲紅酒的中產、捱麵包的偽中產、0.1%的超級巨富,以至大多數赤貧人士全都有同一機會成為有樓階層,那麼樓市大升不會對財富不均有太大影響。

不過,雖然現實中有一些事業甚為成功的專業人士因各種原因拒絕入市,但無可否認的是本身財富較多的購買住宅樓宇的比例較高。其中一個原因是相對其他投資工具,樓市的入場成本較高。

現時的「上車盤」市價已達400萬,即使有幸可造九成按揭,首期也已是40萬,加上印花稅及其他雜費,樓市的「入場費」可能接近60萬。

無疑幾年前樓市的「入場費」比現在低,但無可否認這「入場費」一直是有樓階層與無殼蝸牛的分水嶺,以及近年財富不均可能惡化的一個關鍵。

這個樓市「入場費」對財富不均的影響要看你怎樣定義財富不均。如果把香港人分為付得起「入場費」的有錢人與無力付「入場費」的窮人,我很難相信樓市大升沒有把這兩類人的財富差距擴大。

但如果以1%人口擁有的財富比例作為財富不均的定義,情況可能有點不同。因為這「入場費」在於那1%的人口只是九牛一毛,相反對很多中產來說卻是大數目。換句話說,樓宇佔中產的財富比例估計相對那1%有錢人為高,加上近年細價樓升幅較其他住宅高,所以那1比99的財富不均的確有可能不跌反升。

香港中文大學經濟系助理教授
亞太研究所經濟研究中心成員
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