免補地價政策的三點補充


2012年11月17日
曾國平 經濟3.0


昨天討論政府計劃明年1月推行的白表申請者免補地價購買居屋政策,由於篇幅所限,今天要作出三點補充和延伸。

一、推出政策必先取信於民:去年10月的施政報告提出復建居屋的政策:「根據現階段已經物色到的土地,由2016至2017年度起四年,我們會以總共提供超過17000個有關單位為規劃目標,每年約為2500至6500單位……首個年度可先提供2500個單位。將來土地供應增加,我們會以每年平均可以提供5000個單位作為規劃目標。」【註】

政策提到的新居屋雖然要到2016年才能亮相,但若市場對政府有信心,相信政府「講得出做得到」,四年後無論經濟情況如何,依然會推出新居屋,那麼,樓價就不用等到2016年才會下跌。讀者可以想像一下,若聯邦儲備局主席貝南奇今天保證明年會來個QE4,股市今天就會大升,不用等到明年!當然,若明年貝南奇忽然改口,股市也就大跌,其信譽也就蕩然無存。

須先取信於民

既然為政者一言一語都會左右預期,亂開空頭支票乃是大忌。競選期間的種種誓言,多以含糊空泛為主,切勿說得太過確切。決策官員如貝南奇者,更應三緘其口,一字千金。香港特區政府長期弱勢,加上數天前徐教授提到的八萬五前科,市場對政府有多大信心,讀者心裏有數。若果2016年樓市已見下滑,又或經濟不景,到時政府會不會減慢推出新居屋的速度,微調一下市場?

因此,推行任何的樓市政策,先要取信於民;否則,政策效果甚低,甚至事與願違。話說回來,既然特首於7月份提出這個白表免補地價的政策,現在雖受批評,但為保政府的威信,政府的確要勇往直前。只可惜此政策有其不良效果,政府是擇惡固執!

二、白表歡笑綠表未算愁:免補地價政策的受益者是誰?最明顯的當然是那5000名幸運兒。一眾有資格成為白表申請人的市民,也會感謝政府給予這年度大抽獎的機會,以折扣買入居屋。雖然根據昨天的分析,未補地價的居屋價格將上升,但無論如何,總比已補地價的居屋划算。

此外,未補地價的業主也因而能賣個好價錢,跟5000位幸運兒共享利益。買賣兩者之間誰得益較多,則要考慮到需求和供應彈性(Elasticity)。

有人受益,亦有人受害,綠表申請人因此要買貴樓。

不過,綠表申請人自有其他福利制度保障,如某些綠表申請人可繼續住公屋。得益者明顯,受害者較間接,此政策可能有短期內為低民意止血的效果。

活化成交存疑

三、活化之效存疑:政府要員常有活化居屋市場一說。若活化是指成交量,這個政策則未必有活化之效。昨天提到,5000位白表申請者帶來的需求上升,需求曲線右移,一些本來嫌價格不夠吸引的業主也加入戰團,價格上升,成交量也上升。

對業主來說,短期內未補地價居屋的市場(即居屋第二市場)價格將比已補地價的吸引;不過,已補地價居屋的業主只有望價興嘆,未能受惠;相反,一些有意賣樓但未補地價的業主卻會被吸引到居屋第二市場去放售,已補地價的居屋會因而賣少見少;已補地價居屋的市場,供應曲線漸向左移,引來價格上升,追上居屋第二市場的升幅。不過,已補地價居屋市場的成交量卻會下跌。

整體的二手居屋市場成交量是升是跌,要看居屋第二市場的成交量上升要大,還是已補地價居屋市場的成交量下跌要大。活化與否,取決於兩個市場的需求和供應彈性。

需求和供應彈性的內容有點複雜,留待下次再談。


曾國平
作者為維珍尼亞理工大學經濟系助理教授 



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