租金管制與租值消散 (租金管制的經濟分析.之二)


2012年11月15日
梁天卓 經濟3.0


租金近年節節上升,坊間有評論員和政客提出應重新推行租金管制來解決還未上車小市民的住屋問題。正如昨天談及,傳統的價格管制理論指出,租金管制將令盤源減少,大有可能導致住屋問題惡化;更甚者,租金管制會令租務市場「鴛鴦錯配」,一貧如洗的筆者,也因此有機會住上千呎豪宅!

以上的分析是基於政府能有效推行租金管制的假設,亦即政府可以有效地把實質的租金遏抑在市值的一個百分比之下;但是,新政府民望持續低迷,加上傳統的智慧告訴我們,「上有政策,下有對策」,租金管制在推行時可能困難重重。

業主在租金管制下可以有什麼對策呢?香港在回歸前的很長時間都有不同程度的租金管制,張五常教授曾對此有很精闢的分析。根據他的分析,當租金被定在市價之下時,業主對租盤的一部分收入權頓時變成「無主孤魂」,租值消散於是無可避免,但是業主和租客都會在可能的情況下,盡量減低租值的消散。

「枱底交易」難杜絕

在二次大戰後,因為大量難民湧入,租金大幅上升,香港政府於是實施租金管制,限制了建於戰前的住宅租金。不過,由於升降機逐漸普及,令住宅樓宇可以向上發展,加上政府很難監管業主與新租客之間的「枱底交易」,令當時很多業主把整幢住宅拆卸重建,然後向新租客收取額外的「匙金」或「鞋金」來抵銷管制下的租金與市值租金的差額。

當然,現在的住宅樓宇往往有40、50層,每幢住宅內隨時有數百戶家庭,拆卸重建的難度比上世紀50年代高很多,但業主與新租客之間的「枱底交易」還是很難完全杜絕。

「枱底交易」只能減低但並不能完全避免租值消散,重建的費用、把全幢的租客「趕走」的時間精神,以及被政府發現「枱底交易」的風險,都是阻礙業主收取市值租金的交易費用的一部分。由於業主的一部分收入權變成「無主孤魂」,他們亦因而懶於監管維修。

美國麻省理工三位學者最近一篇文章便發現,當麻省的租金管制在1995年取消後,早前被管制的樓宇的業主便開始進行大量維修和翻新,市容改善,甚至連帶附近樓宇的樓價也升值。

怎樣釐定市值租金

執行租金管制的另外一個困難是,怎樣釐定市值租金。住宅跟街市內的水果蔬菜不同,就如地產經紀會跟你說,每間住宅都有其與別不同的特色:海景、樓層和實用率等,都是一些影響樓價和租金的因素,凶宅的樓價更會與一般物業比較「大打折扣」。

當然,我們可以嘗試把這些因素量化,筆者與本欄另一作者曾國平兄的一些關於本港樓市的研究,便曾利用一些計量的方式分析本港的樓價,但是正如銀行批核樓宇按揭時作出的估價一樣,經量化後推測出來的樓價或租金也都只是「估估下」,並不能完全準確預測市價,因為一個住宅內總有一些特質,是不能或很難被量化的。

一個單位的市值租金為何很難釐定?如果單位在一個大型屋苑內,我們還可以用同類單位的平均成交租金當作參考,但如果是一個租盤成交不多的單幢式住宅呢?可以想象,管制新成交的租金在實行上是有困難的;所以,很多時政府都會限制續租時的租金升幅。

如果閣下在2010年以當時的市值租下一個單位,現在能以相同租金續租,聰明的閣下相信也不會另覓居所吧?不能隨意「踢走」租客,將進一步削減了業主的收入權,深化了租值消散的問題。

Reference:Autor, D., C. Palmer, and P. Pathak,(2012):Housing Market Spillovers:Evidence from the End of Rent Control in Cambridge Massachusetts, working paper.

梁天卓
作者為香港中文大學經濟系助理教授


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